Eine vermietete Wohnung lässt sich in Leverkusen jederzeit verkaufen, ohne dass Sie den Mietern kündigen müssen. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) übernimmt der Erwerber das bestehende Mietverhältnis mit sämtlichen Rechten und Pflichten und tritt an die Stelle des bisherigen Vermieters. Das Mietverhältnis läuft unverändert weiter, sodass laufende Einnahmen und vertragliche Konditionen für den Käufer von Beginn an feststehen.

Der vermietete Zustand wirkt sich allerdings auf die erreichbare Käufergruppe und den Preis aus, denn bezugsfreie Wohnungen erzielen häufig einen Aufschlag, während vermietete Objekte vor allem renditeorientierte Anleger ansprechen. AKZEPTA Immobilien kennt diese spezialisierten Interessenten seit 1994 persönlich und richtet die Vermarktung gezielt auf sie aus, damit Sie trotz laufendem Mietvertrag einen marktgerechten Erlös erreichen. Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung und Kautionsnachweis bereiten wir dafür vorab sauber auf.

Vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser in Leverkusen kaufen überwiegend Kapitalanleger und Renditeinvestoren, die das Objekt nicht selbst beziehen, sondern die laufenden Mieteinnahmen und eine kalkulierbare Bruttoanfangsrendite im Blick haben. Für diese Käufergruppe ist ein bestehendes Mietverhältnis kein Nachteil, sondern ein Vorteil, weil das Objekt vom ersten Tag an Ertrag abwirft und keine Erstvermietung organisiert werden muss.

Eigennutzer kommen nur infrage, sofern eine Eigenbedarfskündigung oder eine einvernehmliche Mietaufhebung möglich ist. Damit ein Objekt den passenden Investor erreicht, braucht es vor allem Zugang zum richtigen Interessentenkreis. Wir pflegen über Jahrzehnte gewachsene Kontakte zu Anlegern und Immobiliengesellschaften und sprechen [die passenden Zielgruppen](/eigentuemer/verkaufen/mehrfamilienhaus/zielgruppen/) direkt an. So verhandeln Sie mit ernsthaften, finanzierungssicheren Käufern statt mit Gelegenheitsinteressenten.

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB steht Mietern in Leverkusen nur dann zu, wenn eine vermietete Wohnung erstmals in Wohnungseigentum aufgeteilt und anschließend verkauft wird. In diesem Fall darf der Mieter die von ihm bewohnte Wohnung zu genau den Konditionen erwerben, die mit dem vorgesehenen Dritten vereinbart wurden. Der Eigentümer muss den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichten, danach läuft eine zweimonatige Frist zur Ausübung.

Beim Globalverkauf eines kompletten Mehrfamilienhauses oder beim Verkauf bereits länger aufgeteilter Wohnungen greift das Vorkaufsrecht in aller Regel nicht. Weil die rechtliche Konstellation den gesamten Vermarktungsweg bestimmt, prüft AKZEPTA Immobilien vor jedem Verkaufsstart, ob ein Vorkaufsrecht besteht, und stimmt den Ablauf darauf ab. Vertiefende Hinweise finden Sie auf unserer Seite zur [Aufteilung in Eigentumswohnungen](/eigentuemer/verkaufen/mehrfamilienhaus/aufteilung-in-eigentumswohnungen/).

Eine Mieterabfindung kann sich in Leverkusen lohnen, wenn ein Objekt in gefragter Lage bezugsfrei deutlich höher bewertet wird als im vermieteten Zustand. Zahlt der Eigentümer den Mietern eine Abfindung für den freiwilligen Auszug, lässt sich die Wohnung leer anbieten und spricht neben Anlegern auch Eigennutzer an, was den erreichbaren Käuferkreis spürbar erweitert und den Verhandlungsspielraum verbessert.

Zwingende Voraussetzung ist die Zustimmung der Mieter, denn ohne rechtlichen Kündigungsgrund besteht kein Anspruch auf eine Räumung. Ob sich der Aufwand rechnet, hängt von Lage, Mietvertrag und dem Abstand zwischen vermietetem und bezugsfreiem Wert ab. AKZEPTA Immobilien rechnet beide Varianten für Sie durch, führt auf Wunsch die Gespräche mit den Mietern und schätzt realistisch ein, welche Abfindung im Verhältnis zum Mehrerlös vertretbar ist. So treffen Sie Ihre Entscheidung auf gesicherter Grundlage.

Eine Eigenbedarfskündigung ist in Leverkusen nur für einen eng begrenzten Personenkreis zulässig: für den Eigentümer selbst sowie für nahe Angehörige wie Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Nichten und Neffen, Schwiegereltern und Haushaltsangehörige wie Pflege- oder Haushaltshilfen. Der neue Eigentümer darf zudem erst kündigen, sobald der Eigentümerwechsel notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen ist.

Die Kündigungsfrist richtet sich nach der bisherigen Mietdauer und beträgt drei Monate bei einem Mietverhältnis unter fünf Jahren, sechs Monate bei fünf bis acht Jahren und neun Monate bei mehr als acht Jahren. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, kommt nach § 577a BGB eine Sperrfrist von drei bis zehn Jahren hinzu. AKZEPTA Immobilien klärt diese Fristen vor dem Verkauf, damit Käufer wie Verkäufer verlässlich planen können.

Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern in Leverkusen ist das Ertragswertverfahren der maßgebliche Ansatz: Von der Jahresnettomiete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen und der verbleibende Reinertrag mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der sich aus dem örtlichen Liegenschaftszins ableitet. Der resultierende Mietfaktor bewegt sich je nach Lage, Zustand und Restnutzungsdauer üblicherweise zwischen dem 18- und 25-Fachen der Jahresmiete.

Ergänzend ziehen wir tatsächlich erzielte Vergleichspreise ähnlicher Objekte heran und plausibilisieren beide Ergebnisse gegeneinander. Weil unser Geschäftsführer Detlev Szczukowski im Gutachterausschuss der Stadt Leverkusen mitwirkt, stützt sich AKZEPTA Immobilien dabei auf die amtliche Kaufpreissammlung statt auf grobe Schätzungen. Eine belastbare [Wertermittlung Ihres Mehrfamilienhauses](/eigentuemer/verkaufen/mehrfamilienhaus/wert/) erhalten Sie von uns schriftlich, kostenlos und nachvollziehbar erläutert.