Geerbtes Mehrfamilienhaus – annehmen, vermieten oder verkaufen
Erbe annehmen oder ausschlagen – die erste Weichenstellung
Wer ein Mehrfamilienhaus erbt, steht vor einer doppelten Aufgabe: dem Abschied von einem nahestehenden Menschen und zugleich einer Reihe von Entscheidungen über das hinterlassene Vermögen. Bevor Fragen zur Nutzung oder zum Verkauf überhaupt eine Rolle spielen, gilt es zu klären, ob Sie das Erbe überhaupt antreten möchten. Für diese Grundsatzentscheidung räumt der Gesetzgeber Ihnen nur ein knappes Zeitfenster ein: Innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls können Sie die Erbschaft beim zuständigen Nachlassgericht ausschlagen. Ratsam ist das vor allem dann, wenn auf dem Objekt Schulden oder Belastungen ruhen, die den Wert des Hauses und die zu erwartenden Einnahmen übersteigen.
Nehmen Sie das Erbe hingegen an, öffnen sich zwei grundsätzliche Wege: Sie behalten und vermieten das Mehrfamilienhaus weiter oder Sie entscheiden sich für den Verkauf. Beide Varianten haben ihre Berechtigung – welche zu Ihrer Lebenssituation passt, lässt sich mit einer nüchternen Gegenüberstellung von Aufwand, Ertrag und persönlichem Zeithorizont beantworten.
Reizt Sie die Aussicht auf laufende Mieteinnahmen und ein regelmäßiges Zusatzeinkommen, spricht vieles dafür, das geerbte Objekt im Bestand zu halten. Bedenken Sie dabei jedoch, dass Sie damit auch in die Rolle des Vermieters hineinwachsen: Die technische und die kaufmännische Verwaltung liegen künftig in Ihrer Verantwortung. Dazu zählen die Beauftragung von Handwerkern bei Reparaturen ebenso wie das jährliche Erstellen und Versenden der Betriebskostenabrechnungen. Wer diese Aufgaben nicht selbst schultern möchte, gibt sie an einen Fachbetrieb ab – auf Wunsch übernehmen wir das komplette Mietmanagement für Ihr Haus.
Ist Ihnen die dauerhafte Bewirtschaftung zu aufwendig oder bevorzugen Sie einen einmaligen, größeren Kapitalzufluss statt monatlicher Teilbeträge, führt der Verkauf zum Ziel. Unsere Beraterinnen und Berater begleiten Sie über den gesamten Ablauf hinweg. Zu Beginn prüfen wir gemeinsam, ob sich für Ihr Objekt eher die Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen oder ein Verkauf des Gebäudes im Ganzen rechnet.
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Aufteilung in Eigentumswohnungen oder Verkauf im Ganzen
Solange ein Mehrfamilienhaus einem einzigen Eigentümer gehört, bildet es rechtlich eine geschlossene Einheit; eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht erst, wenn das Gebäude in einzelne Einheiten aufgeteilt wird. Genau diese Aufteilung eröffnet über eine Teilungserklärung die Möglichkeit, jede Wohnung separat zu veräußern. Der Weg ist mit mehr Formalitäten verbunden, führt aber häufig zu einem spürbar höheren Gesamterlös. Zu welchem Ergebnis die Rechnung in Ihrem Fall kommt, hängt von Lage, Bausubstanz und Zuschnitt der Wohnungen ab – wir erläutern Ihnen das Vorgehen der Aufteilung Schritt für Schritt und stellen die wirtschaftlichen Folgen nachvollziehbar dar.
Das Gebäude als Ganzes veräußern
Möchten Sie das Mehrfamilienhaus lieber in einem Zug als komplettes Objekt abgeben, kommt der sogenannte Globalverkauf infrage. Diese Variante ist schlanker in der Vorbereitung und richtet sich vorrangig an Kapitalanleger, die den laufenden Ertrag im Blick haben. Auch bei der Vermarktung des gesamten Hauses stehen wir Ihnen von der ersten Einschätzung bis zur Beurkundung zur Seite.
Für wen ein geerbtes Mehrfamilienhaus infrage kommt
Neben der Entscheidung zwischen Einzelverkauf und Globalverkauf stellt sich die Frage, welche Käufergruppe für Ihr Objekt überhaupt in Betracht kommt. Anders als bei Einfamilienhäusern richtet sich ein Mehrparteienhaus an ein besonderes Publikum, das den Wert vorrangig über den Ertrag bemisst. Typischerweise interessieren sich zwei Gruppen:
- Private Erwerber
- Investoren und Kapitalanleger
Private Erwerber verfolgen meist das Ziel, mit dem Objekt eine solide Altersvorsorge aufzubauen, während Investoren nach einer möglichst verlässlichen Rendite suchen. Für diese zweite Gruppe zählt vor allem der Ertragswert: Er ergibt sich aus der Jahresnettomiete, einem Vervielfältiger und dem örtlichen Liegenschaftszins. Der daraus abgeleitete Mietfaktor macht Objekte untereinander vergleichbar und ist für Anleger die entscheidende Kennzahl. Wir wissen, welche Zielgruppe zu Ihrem Haus passt, und richten die Ansprache genau darauf aus.
Rechtliche Besonderheiten, die den Preis prägen
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern greift der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" nach § 566 BGB: Der Erwerber übernimmt die laufenden Mietverhältnisse unverändert. Für die Kalkulation und die Ansprache der richtigen Interessenten spielen weitere Vorschriften eine Rolle – etwa das Vorkaufsrecht der Mieter nach § 577 BGB samt der Sperrfrist des § 577a BGB bei einer Umwandlung in Wohneigentum sowie die Kappungsgrenze des § 558 BGB, die Mieterhöhungen im Bestand begrenzt. Ein weiterer Punkt betrifft die Provision: Da § 656c BGB nur beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatpersonen gilt, ist das Maklerhonorar beim reinen Renditeobjekt frei verhandelbar. Ordnen wir den realistischen Wert Ihres Mehrfamilienhauses ein, verbinden wir all diese Faktoren zu einem tragfähigen Angebotspreis. Den vollständigen Ablauf beschreibt die Seite Verkauf mit Makler.
Häufige Fragen zum geerbten Mehrfamilienhaus in Leverkusen
Geerbtes Mehrfamilienhaus in Leverkusen verkaufen oder vermieten?
Ob sich Verkauf oder Vermietung lohnt, entscheidet sich an drei Punkten: dem laufenden Bewirtschaftungsaufwand, dem Sanierungsbedarf und Ihrer persönlichen Lebenssituation. Ein vermietetes Mehrfamilienhaus bindet dauerhaft Zeit, verlangt Rücklagen für Instandhaltung und erfüllt zunehmend strenge Vorgaben zur energetischen Modernisierung. Ohne Erfahrung als Vermieter wird die Verwaltung schnell zur Belastung, während ein Verkauf den gebundenen Wert freisetzt und die Verantwortung auf einen neuen Eigentümer übergehen lässt.
Damit Sie nicht aus dem Bauch heraus entscheiden müssen, stellen wir Ihnen eine kostenlose Vergleichsrechnung zusammen, die Behalten und Verkaufen zahlengestützt gegenüberstellt. So erkennen Sie klar und nachvollziehbar, welcher Weg zu Ihren Zielen passt. Ein Makler übernimmt dabei mehr als die reine Bewertung: Wir kennen den örtlichen Markt, die realistische Nachfrage und die typischen Fallstricke bei Erbimmobilien – und begleiten Sie in jeder Phase mit belastbaren Argumenten statt mit Vermutungen.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer beim MFH-Erbe in Leverkusen?
Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Objekts. Ehegatten steht der höchste persönliche Freibetrag zu, gefolgt von Kindern und Enkeln; entferntere Verwandte und Nichtverwandte erhalten deutlich geringere Beträge. Erst der Wert oberhalb des jeweiligen Freibetrags wird besteuert, wobei die Steuersätze je nach Steuerklasse zwischen 7 und 50 Prozent liegen. Für vermieteten Wohnraum gilt zudem ein Abschlag von zehn Prozent auf den Verkehrswert, der die Bemessungsgrundlage spürbar senkt.
Weil die genaue Belastung stark vom Einzelfall abhängt, empfehlen wir, frühzeitig einen Steuerberater einzubinden – die steuerliche Beratung bleibt ausdrücklich dessen Aufgabe. Unser Beitrag setzt davor an: Eine fundierte Wertermittlung liefert die belastbare Grundlage, auf der sich die Steuer überhaupt erst korrekt berechnen lässt. Verkaufen Sie später über uns, sorgen wir dafür, dass der erzielte Preis zum ermittelten Wert passt und keine Angriffsfläche gegenüber dem Finanzamt entsteht.
Was passiert mit den Mietern beim Hausverkauf in Leverkusen?
Die bestehenden Mietverhältnisse laufen unverändert weiter, denn es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" nach § 566 BGB. Der Erwerber tritt mit allen Rechten und Pflichten in die vorhandenen Verträge ein; die Mieter müssen weder ausziehen noch neue Vereinbarungen unterschreiben. Eine Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer ist zwar denkbar, unterliegt aber engen gesetzlichen Voraussetzungen und lässt sich nicht allein mit dem Eigentümerwechsel begründen.
Damit im Mietverhältnis keine unnötige Unruhe entsteht, informieren wir die Mieter zum richtigen Zeitpunkt – in der Regel erst nach der notariellen Beurkundung. So bleibt das Objekt während der Vermarktung ruhig und für Kapitalanleger attraktiv, die gerade den ungestörten Ertrag schätzen. Ein Makler koordiniert diese Kommunikation mit Fingerspitzengefühl, hält die rechtlichen Fristen ein und schützt Sie vor voreiligen Zusagen, die den Verkauf später erschweren könnten.
Lohnt sich die Aufteilung in Eigentumswohnungen vor dem Verkauf in Leverkusen?
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern führt die Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen oft zu einem 15 bis 30 Prozent höheren Gesamterlös gegenüber dem Verkauf im Ganzen. Voraussetzung sind eine gefragte Lage, eine solide Bausubstanz, vermarktungsfähige Wohnungsgrößen und ein Zuschnitt, der sich sinnvoll in Einheiten gliedern lässt. Ist eine dieser Bedingungen nicht erfüllt, kann der Globalverkauf am Ende wirtschaftlicher sein.
Der höhere Erlös hat seinen Preis im Aufwand: Es braucht eine Teilungserklärung, einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, dazu steigen die Vermarktungskosten, weil jede Wohnung einzeln angeboten wird. Wir kalkulieren beide Varianten kostenfrei durch und legen die Differenz offen, statt Ihnen pauschal zu einem Weg zu raten. Ein Makler bündelt hier Marktkenntnis, Behördenkontakte und Vertriebserfahrung – so treffen Sie die Entscheidung auf einer soliden Grundlage und nicht nach Gefühl.
Wie läuft der Verkauf in einer Erbengemeinschaft in Leverkusen ab?
Erben mehrere Personen gemeinsam, muss vor dem Verkauf die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft geregelt werden. Dafür gibt es zwei gangbare Wege: eine gemeinsame Verkaufsentscheidung mit anteiliger Verteilung des Erlöses oder die Auszahlung einzelner Miterben, sodass die verbleibenden das Objekt übernehmen. Beide Lösungen setzen voraus, dass sich die Beteiligten über den Wert und das weitere Vorgehen einig werden.
Gelingt keine Einigung, bleibt am Ende häufig nur die Teilungsversteigerung, die in der Regel mit einem merklichen Verlust gegenüber dem freien Verkauf einhergeht. Genau das lässt sich meist vermeiden: Als neutrale Instanz vermitteln wir zwischen den Erben, bringen eine sachliche Wertgrundlage ein und arbeiten eng mit Notar und Rechtsanwalt zusammen. So entsteht eine einvernehmliche Lösung, die allen Beteiligten gerecht wird und den Familienfrieden nicht zusätzlich belastet.
Wann fällt beim geerbten Mehrfamilienhaus Spekulationssteuer in Leverkusen an?
Für die Spekulationssteuer zählt bei geerbten Immobilien das Kaufdatum des Erblassers, nicht der Zeitpunkt des Erbfalls. Hat der Verstorbene das Mehrfamilienhaus länger als zehn Jahre besessen, können Sie es als Erbe steuerfrei veräußern, weil die maßgebliche Frist bereits abgelaufen ist. Lag der Erwerb durch den Erblasser dagegen weniger als zehn Jahre zurück, übernehmen Sie die verbleibende Restlaufzeit dieser Frist.
Wird innerhalb der Frist verkauft, unterliegt der Gewinn der Besteuerung mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Ob und in welcher Höhe eine Belastung entsteht, sollte ein Steuerberater konkret prüfen; auf Wunsch vermitteln wir Ihnen einen passenden Fachmann aus unserem Netzwerk. Als Makler stimmen wir den Verkaufszeitpunkt so mit Ihnen ab, dass steuerliche Stichtage berücksichtigt werden und Sie den Nettoerlös realistisch einplanen können – ein Vorteil, der die Beauftragung schnell aufwiegt.
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