Bei guter Lage und solider Bausubstanz lohnt sich die Aufteilung in aller Regel, weil der Einzelverkauf der Wohnungen einen spürbar höheren Gesamterlös erzielt als der Verkauf des kompletten Objekts an einen einzelnen Investor. Erfahrungsgemäß liegt der Unterschied im mittleren zweistelligen Prozentbereich zugunsten der einzeln vermarkteten Einheiten. Voraussetzung sind allerdings marktgängige Wohnungszuschnitte und ein vernünftiges Verhältnis von Wohnfläche zu Gemeinschaftsflächen.

Dem höheren Ertrag steht ein längerer Vermarktungszeitraum gegenüber, da jede Wohnung einzeln verkauft wird. AKZEPTA Immobilien rechnet Ihnen vor der Aufteilung beide Wege durch, denn gelegentlich ist der Verkauf im Ganzen wirtschaftlich sinnvoller, etwa wenn Sie zügig veräußern möchten oder der bauliche Aufwand hoch ausfällt. Diese Abwägung nehmen wir Ihnen mit belastbaren Zahlen ab, sodass Sie sich auf einer klaren Grundlage entscheiden.

Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in einzeln verkäufliche Eigentumswohnungen folgt einem festen Ablauf aus fünf Stufen: Aufteilungsplan durch den Architekten, Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt, notarielle Teilungserklärung, Eintragung ins Grundbuch und die Bildung neuer Miteigentumsanteile. Erst mit dem Grundbucheintrag entstehen rechtlich eigenständige Wohnungen, die sich getrennt voneinander verkaufen lassen.

Sobald die ersten Einheiten in andere Hände übergehen, kommt in der Regel die Bestellung einer WEG-Verwaltung hinzu. Wir koordinieren diesen Weg für Sie und vermitteln auf Wunsch alle beteiligten Fachleute, vom Architekten über den Vermesser bis zum Notar. So greifen die einzelnen Schritte reibungslos ineinander, und Sie behalten den Überblick über Termine und Unterlagen, ohne selbst jeder Behörde hinterherlaufen zu müssen. Diese Koordination erspart Ihnen den größten Teil des organisatorischen Aufwands.

Die Kosten einer Aufteilung setzen sich aus mehreren Positionen zusammen: dem Honorar des Architekten für den Aufteilungsplan, den Gebühren des Bauamts für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, den Notarkosten für die Teilungserklärung sowie den Aufwendungen für Vermessung und Grundbucheintrag. Die genaue Höhe richtet sich nach Größe und Zuschnitt des Gebäudes und nach der Zahl der geplanten Einheiten.

Hinzu kommt beim späteren Verkauf jeder einzelnen Wohnung die Grunderwerbsteuer, die der jeweilige Käufer trägt. AKZEPTA Immobilien erstellt Ihnen vor Beginn eine nachvollziehbare Aufstellung sämtlicher Positionen, sodass Sie den Investitionsbedarf von Anfang an kennen und ihn dem zu erwartenden Mehrerlös gegenüberstellen können. So lässt sich verlässlich einschätzen, ob und in welchem Umfang sich der Schritt für Ihr Objekt rechnet, bevor die erste Rechnung entsteht.

Von der Beauftragung des Architekten bis zur Eintragung ins Grundbuch sollten Sie mit einem Zeitraum von etwa vier bis acht Monaten rechnen. Den größten Einfluss auf die Dauer hat die Bearbeitungszeit des Bauamts, das die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellt; bei starker Auslastung der Behörde kann sich der Vorgang zusätzlich hinziehen.

Wir nutzen diese Wartezeit produktiv und bereiten die Vermarktung bereits parallel zur laufenden Aufteilung vor, von der Aufbereitung der Unterlagen bis zur Ansprache vorgemerkter Kaufinteressenten. Sobald die Wohnungen rechtlich eigenständig sind, können die ersten Besichtigungen ohne Verzögerung beginnen. So verlieren Sie zwischen dem behördlichen Verfahren und dem tatsächlichen Verkauf keine wertvolle Zeit und kommen früher zu belastbaren Abschlüssen, als wenn beide Phasen nacheinander ablaufen würden.

Bestehende Mietverhältnisse bleiben von der Aufteilung unberührt und laufen unverändert weiter. Verkaufen Sie einzelne umgewandelte Wohnungen, steht den Mietern jedoch ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zu: Sie dürfen ihre Wohnung zu denselben Bedingungen erwerben wie der vorgesehene Käufer und müssen darüber förmlich informiert werden.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nach der Umwandlung erst nach Ablauf einer Sperrfrist von drei bis zu zehn Jahren möglich, deren Länge das jeweilige Bundesland festlegt (§ 577a BGB). AKZEPTA Immobilien berücksichtigt diese Fristen und Vorkaufsrechte von vornherein in der Verkaufsstrategie, damit weder für Sie noch für Käufer und Mieter unklare Situationen entstehen. So verläuft die Vermarktung rechtssicher und bleibt für alle Beteiligten von Beginn an nachvollziehbar und transparent.

Am gefragtesten sind nach einer Aufteilung Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen mit rund 60 bis 80 Quadratmetern in guter Lage, dazu leerstehende Einheiten ohne laufendes Mietverhältnis sowie Penthäuser und Erdgeschosswohnungen mit eigenem Gartenanteil. Diese Zuschnitte sprechen sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger an und lassen sich entsprechend zügig vermitteln.

Schwerer verkäuflich sind dagegen sehr kleine Apartments unter dreißig Quadratmetern und großzügige Wohnungen mit überholtem Grundriss. Wir prüfen vor der Aufteilung die Struktur Ihres Hauses und zeigen Ihnen auf, welcher Einzelverkaufserlös für die jeweiligen Einheiten realistisch erreichbar ist. So entscheiden Sie auf einer soliden Grundlage, ob und in welchem Umfang sich die Umwandlung für Ihr Objekt auszahlt, statt auf gut Glück in ein Verfahren mit ungewissem Ausgang zu investieren.