Eine tragfähige Checkliste bildet die vier Etappen des Mehrfamilienhausverkaufs ab: die Vorbereitung mit vollständigen Objekt- und Ertragsunterlagen, die Ertragswertermittlung, die auf Kapitalanleger ausgerichtete Vermarktung sowie die Abwicklung bis zum Notartermin. Zu jeder Etappe gehören die passenden Dokumente und Termine, damit kein Punkt übersehen wird und der Ablauf planbar bleibt.

Unsere Übersicht von AKZEPTA Immobilien vermerkt zusätzlich die Besonderheiten eines Anlageobjekts, etwa Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnungen und Instandhaltungsnachweise. Ein geordneter Leitfaden verhindert, dass Unterlagen erst spät zusammengetragen werden und den Verkauf ausbremsen. Investoren und ihre Banken erwarten diese Angaben früh, weshalb eine vorab abgearbeitete Liste die Vermarktung spürbar beschleunigt und Ihnen von der ersten Anfrage an einen sicheren Auftritt verschafft.

Vor dem Vermarktungsstart benötigen Sie Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte und Grundrisse mit Wohn- und Nutzflächenberechnung. Hinzu kommen eine aktuelle Mietaufstellung mit Ist- und Sollmieten, sämtliche Mietverträge, die Nebenkostenabrechnungen der vergangenen Jahre sowie Nachweise über Instandhaltungen und Modernisierungen, da Käufer und finanzierende Banken diese Angaben für ihre Ertragsprüfung heranziehen.

Weil ein Mehrfamilienhaus üblicherweise Alleineigentum ist, entfällt die Teilungserklärung; stattdessen zählt eine saubere Aufbereitung der Mietverhältnisse. Fehlende Dokumente besorgt AKZEPTA Immobilien auf Wunsch beim Bauamt, beim Grundbuchamt oder beim Energieberater, meist innerhalb weniger Werktage. Ein vollständiges Unterlagenpaket zahlt sich beim Verkauf unmittelbar aus, weil Interessenten ohne Rückfragen in ihre Finanzierung gehen können und der Ablauf nicht ins Stocken gerät.

Der Verkauf beginnt mit der Ertragswertermittlung und der Zusammenstellung aller Unterlagen, gefolgt von einem Exposé mit klarer Mietenübersicht. Danach sprechen wir gezielt Kapitalanleger an, organisieren die Besichtigungen, prüfen die Finanzierung der Interessenten und führen die Kaufpreisverhandlung. Den Abschluss bilden Kaufvertragsentwurf, Notartermin und die geordnete Übergabe samt Mietunterlagen, Kautionen und Zählerständen.

Diese Abfolge ist bewusst gewählt: erst der belastbare Ertragswert, dann der Preis und die Ansprache der richtigen Zielgruppe. Wer Schritte vorzieht oder überspringt, riskiert Verzögerungen, etwa wenn Mietnachweise während der Besichtigungsphase nachgereicht werden müssen. Unsere Checkliste von AKZEPTA Immobilien hält diese Reihenfolge fest, sodass Sie jederzeit wissen, welcher Schritt als Nächstes ansteht und welche Vorbereitung er erfordert.

Für ein Mehrfamilienhaus ist das Ertragswertverfahren der maßgebliche Ansatz: Die Jahresnettomiete wird mit einem Vervielfältiger multipliziert und über den Liegenschaftszinssatz auf den heutigen Wert bezogen, wobei Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Bodenwert einfließen. Als schnelle Orientierung dient zusätzlich der Mietfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete.

Weil unser Geschäftsführer Detlev Szczukowski im Gutachterausschuss der Stadt Leverkusen mitwirkt, stützt sich AKZEPTA Immobilien auf die amtliche Kaufpreissammlung und aktuelle Liegenschaftszinssätze statt auf reine Online-Schätzungen. Entscheidend sind belastbare Ist-Mieten und ein realistisches Mietsteigerungspotenzial. Sie erhalten von uns innerhalb weniger Werktage eine schriftliche, nachvollziehbare Einschätzung, kostenlos und unverbindlich, die Sie in den Verhandlungen sicher vertreten können.

Beim Mehrfamilienhaus als Anlageobjekt ist die Provision frei verhandelbar, weil das geteilte Bestellerprinzip nach § 656c BGB ausdrücklich nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gilt. Höhe und Verteilung auf Verkäufer und Käufer legen die Beteiligten daher individuell fest; die Vereinbarung halten wir vor dem Vermarktungsstart transparent schriftlich fest, und fällig wird sie erst mit dem Notartermin.

Sämtliche Leistungen im Vorfeld übernimmt AKZEPTA Immobilien ohne Vorabkosten – Ertragswertermittlung, Exposé, Vermarktung an Investoren, Besichtigungen und die Bonitätsprüfung der Interessenten. Dass sich diese Begleitung rechnet, zeigt die Praxis: Ohne belastbare Mietkalkulation und ohne Zugang zu einem festen Anlegerkreis erzielen private Verkäufer im Durchschnitt spürbar schwächere Ergebnisse. Der so vermeidbare Mindererlös übersteigt die vereinbarte Provision in aller Regel deutlich.

Beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" nach § 566 BGB: Der neue Eigentümer tritt automatisch in alle bestehenden Mietverträge ein und übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters. Die Mietverhältnisse laufen unverändert weiter, eine Kündigung allein wegen des Verkaufs ist nicht möglich.

Besonderheiten entstehen erst bei einer Umwandlung in Eigentumswohnungen: Dann steht Mietern nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu, und die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB schützt sie über mehrere Jahre. Für laufende Mieterhöhungen setzt zudem die Kappungsgrenze nach § 558 BGB enge Schranken. AKZEPTA Immobilien prüft die Mietverhältnisse vor der Vermarktung und stellt sicher, dass diese Vorgaben von Beginn an korrekt berücksichtigt werden.

Ja, der Energieausweis ist ein fester Pflichtpunkt und seit Mai 2014 gesetzlich vorgeschrieben. Er muss bereits bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, nicht erst beim Notar. Fehlt er oder sind die Kennwerte unvollständig, gilt das als Ordnungswidrigkeit und kann mit einer Geldstrafe geahndet werden.

Für ein Mehrfamilienhaus ist wegen der Größe und des Baujahrs häufig ein Bedarfsausweis maßgeblich, der die energetische Qualität der Bausubstanz bewertet. Liegt noch kein gültiges Dokument vor, organisiert AKZEPTA Immobilien es bei einem zertifizierten Energieberater, meist innerhalb weniger Werktage. So ist Ihre Anzeige von Beginn an rechtssicher, und Sie treten Investoren transparent und professionell gegenüber, was den weiteren Ablauf spürbar erleichtert.