Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, trägt auch dessen Honorar. Da in aller Regel Sie als Eigentümer die Vermietung anstoßen, zahlen Sie die Provision, während der Mieter außen vor bleibt. Die Maklerprovision ist bei Wohnraum gesetzlich auf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt (§ 3 Wohnungsvermittlungsgesetz).

AKZEPTA Immobilien rechnet erst ab, wenn ein geeigneter Mieter den Vertrag unterschrieben hat; Vorbereitung, Exposé, Vermarktung und Besichtigungen entstehen ohne Vorabkosten. Für dieses Honorar übernehmen wir die vollständige Mietersuche einschließlich Bonitätsprüfung, Selbstauskunft und Terminorganisation. Weil wir den örtlichen Mietmarkt seit 1994 begleiten, setzen wir die Miete von Beginn an marktgerecht an und ersparen Ihnen sowohl Leerstand als auch spätere Auseinandersetzungen mit ungeeigneten Interessenten.

Die zulässige Miete richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich aus dem Mietspiegel und vergleichbaren Objekten in der Nachbarschaft ableitet. Bei einer Wiedervermietung darf die Miete in Gebieten mit Mietpreisbremse höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.

Im laufenden Mietverhältnis begrenzt die Kappungsgrenze nach § 558 BGB spätere Erhöhungen: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens zwanzig Prozent steigen, in angespannten Wohnungsmärkten um höchstens fünfzehn Prozent. Wir ordnen die erzielbare Miete Ihrer Wohnung anhand aktueller Vergleichswerte belastbar ein, damit Sie weder Mietertrag ungenutzt lassen noch durch eine überhöhte Forderung rechtliche Angriffsfläche bieten. So starten Sie mit einem Preis, der sich vor dem Mietspiegel begründen lässt.

Die Mietkaution ist nach § 551 BGB auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzt, also die Grundmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung. Wird eine höhere Sicherheit vereinbart, ist die Abrede insoweit unwirksam. Der Mieter darf die Kaution zudem in drei gleichen Monatsraten leisten: die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren mit den beiden folgenden Monatsmieten.

Die Kaution ist getrennt vom eigenen Vermögen und insolvenzfest anzulegen, üblicherweise auf einem verzinsten Mietkautionskonto. Die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. AKZEPTA Immobilien achtet bereits bei der Vertragsgestaltung darauf, dass Kautionshöhe, Ratenzahlung und Anlageform rechtssicher geregelt sind, und dokumentiert die Übergabe sauber. So vermeiden Sie Streit bei der späteren Rückzahlung und behalten eine belastbare Sicherheit für offene Forderungen oder Schäden.

Ja, der Energieausweis ist bei der Vermietung Pflicht. Bereits zur ersten Besichtigung müssen Sie ihn unaufgefordert vorlegen, spätestens bei Vertragsabschluss ist eine Kopie auszuhändigen. Fehlt der Ausweis oder sind die Pflichtangaben in der Anzeige unvollständig, kann dies als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.

Bei kleineren Wohngebäuden mit Bauantrag vor 1977 ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis vorgeschrieben; bei jüngeren oder größeren Objekten dürfen Sie zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Schon in der Vermietungsanzeige sind Energiekennwert, wesentlicher Energieträger und Baujahr anzugeben. Liegt kein gültiger Ausweis vor, beauftragen wir für Sie einen zertifizierten Aussteller und sorgen dafür, dass Ihre Anzeige von Anfang an rechtssicher ist. So treten Sie Mietinteressenten transparent gegenüber und vermeiden Beanstandungen.

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, bleibt an die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft gebunden. Teilungserklärung und Hausordnung binden auch Ihren Mieter, deshalb sollten beide dem Mietvertrag als Anlage beiliegen. Nur so kann der Mieter Vorgaben etwa zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen, zu Ruhezeiten oder zur Tierhaltung verbindlich einhalten.

Zu unterscheiden ist zwischen Sondereigentum – Ihren Wohnräumen, Bodenbelägen und Innentüren – und dem Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus, Fassade und Heizungsanlage. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. AKZEPTA Immobilien sichtet vor der Vermietung Teilungserklärung, Hausordnung und aktuelle Beschlüsse, klärt Sondernutzungsrechte etwa an Stellplätzen und bindet die maßgeblichen Unterlagen sauber in den Mietvertrag ein. So beugen Sie Konflikten mit Mieter und Gemeinschaft von vornherein vor.

Ein bestehendes Mietverhältnis bleibt beim Verkauf unangetastet. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) tritt der neue Eigentümer automatisch in den laufenden Mietvertrag ein und übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters. Der Mieter behält seine Wohnung zu unveränderten Bedingungen; allein der Eigentümerwechsel rechtfertigt keine Kündigung.

Für Kapitalanleger ist eine vermietete Wohnung deshalb häufig besonders interessant, weil sie vom ersten Tag an Mieteinnahmen bringt und keinen Vermietungsleerstand verursacht. Wichtig ist eine lückenlose Aufbereitung von Mietvertrag, Betriebskostenabrechnung und Kautionsstand. Offene Forderungen und die Rückgabe der Kaution sollten Sie verbindlich im Kaufvertrag regeln. Ob sich für Ihre Situation eher der Verkauf oder die weitere Vermietung lohnt, ordnen wir mit Ihnen anhand von Mietertrag, Marktlage und persönlicher Planung ein.

Umlagefähig sind nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgeführten Kostenarten – etwa Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Aufzug und die Gebäudeversicherung. Voraussetzung ist, dass die Umlage dieser Kosten ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde; ohne eine solche Vereinbarung trägt der Vermieter sie selbst.

Nicht umlagefähig sind dagegen die Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten. Über die Vorauszahlungen ist einmal jährlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen, andernfalls können Nachforderungen entfallen. AKZEPTA Immobilien formuliert die Betriebskostenklausel im Mietvertrag rechtssicher, grenzt umlagefähige von nicht umlagefähigen Positionen ab und stimmt die Vorauszahlungen realistisch auf die zu erwartenden Kosten ab. So vermeiden Sie hohe Nachzahlungen und Rückfragen bei der jährlichen Abrechnung.

Vor dem Start der Mietersuche sollten die wesentlichen Unterlagen bereitliegen. Dazu zählen ein Grundriss mit Wohnflächenangabe, ein gültiger Energieausweis, aussagekräftige Fotos sowie die Teilungserklärung und die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft. Ergänzend sind Angaben zu Baujahr, Ausstattung, Heizungsart und den zu erwartenden Betriebskosten hilfreich.

Für das Mietverhältnis selbst kommen ein rechtssicherer Mietvertrag, eine Selbstauskunft und Bonitätsnachweise der Interessenten hinzu; bei einer bereits vermieteten Wohnung außerdem der bestehende Mietvertrag und die letzte Betriebskostenabrechnung. Fehlende Dokumente wie den Energieausweis oder aktuelle Grundrisse besorgen wir auf Wunsch für Sie, meist innerhalb weniger Werktage. Ein vollständiges Unterlagenpaket verkürzt die Vermarktung spürbar, weil Interessenten alle Angaben sofort erhalten und der Mietvertrag ohne Verzögerung geschlossen werden kann.