Die Wohnung im Alter vermieten statt selbst nutzen
So begleiten wir Sie bei der Vermietung im Ruhestand
Wenn Sie viele Jahre in Ihrer Eigentumswohnung gelebt haben, diese aber im Alter nicht mehr selbst bewohnen möchten oder können, müssen Sie das vertraute Zuhause nicht zwangsläufig verkaufen. Eine Vermietung erhält Ihnen das Eigentum und verschafft Ihnen zugleich ein regelmäßiges Einkommen. AKZEPTA Immobilien begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Leverkusen und dem Rheinland seit 1994 durch genau solche Lebensentscheidungen und sorgt dafür, dass die Vermietung Ihrer Wohnung geordnet und ohne rechtliche Fallstricke abläuft.
Ob sich das Vermieten für Sie tatsächlich rechnet, hängt von mehreren Faktoren ab. Für eine Wohnung in zentraler Lage mit guter Verkehrsanbindung lässt sich in der Regel eine höhere Miete erzielen als für eine kleinere Einheit in abgelegener Umgebung mit dünner Infrastruktur. Wir prüfen diese Einflussgrößen gemeinsam mit Ihnen, bevor eine Entscheidung fällt.
Sie sind noch unentschlossen, ob eine Vermietung überhaupt in Frage kommt? Dann sprechen Sie uns an. Wir ermitteln anhand nachvollziehbarer Kriterien, welche Miete Ihre Wohnung erwarten lässt, und Sie entscheiden anschließend in Ruhe, ob dieser Weg zu Ihrer Lebensplanung passt.
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Wir übernehmen die Aufgaben rund um Ihre Vermietung
Im Alter wird vieles beschwerlicher, und viele Eigentümer möchten den Verwaltungsaufwand nicht mehr selbst tragen. Deshalb bieten wir Ihnen unser vollständiges Mietmanagement an: Wir suchen den passenden, solventen Mieter, prüfen dessen Bonität, schließen einen rechtssicheren Mietvertrag ab und beauftragen bei Bedarf einen Handwerker, sobald in der Wohnung etwas instand zu setzen ist.
Auch die formalen Pflichten eines Vermieters nehmen wir Ihnen ab. Die Mietsicherheit darf nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten betragen, und die umlagefähigen Betriebskosten sind nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) korrekt abzurechnen – beides erledigen wir zuverlässig für Sie. Bei einer Eigentumswohnung achten wir zusätzlich darauf, dass die Hausordnung und die Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft eingehalten werden, damit es zwischen Ihrem Mieter und der Gemeinschaft nicht zu Reibungen kommt. Möchten Sie, dass wir die Vermietung vollständig für Sie führen, begleiten wir Sie mit Makler von der Mieterauswahl bis zur laufenden Betreuung.
Die marktgerechte Miete bestimmen
Entscheiden Sie sich für die Vermietung, sollten Sie zuvor den erzielbaren Mietwert kennen. Was Sie vor Jahren für die Wohnung bezahlt haben, spielt dabei kaum eine Rolle, denn der Markt hat sich seither verändert. Über unsere fundierte Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmen wir, welche Miete Ihre Wohnung tatsächlich trägt. Weil unser Geschäftsführer im Gutachterausschuss der Stadt Leverkusen mitwirkt, stützen wir uns dabei auf reale Marktdaten und den örtlichen Mietspiegel statt auf grobe Schätzungen.
Bei der Höhe sind gesetzliche Grenzen zu beachten. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei einer Neuvermietung durch die Mietpreisbremse nur begrenzt über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für spätere Erhöhungen gilt die Kappungsgrenze nach § 558 BGB: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens zwanzig Prozent steigen, in besonders nachgefragten Lagen sogar nur um fünfzehn Prozent. Einen Überblick über die aktuellen Mietpreise in den einzelnen Stadtteilen geben wir Ihnen ebenfalls an die Hand, damit Sie den Rahmen realistisch einschätzen können.
Vermieten statt verkaufen – ein selbstbestimmter Weg im Ruhestand
Wer eine Wohnung erworben hat, tat dies oft auch zur Vorsorge für das Alter. Ob die Räume dann barrierefrei oder altersgerecht erreichbar sind, zeigt sich manchmal erst, wenn die Beweglichkeit nachlässt oder der Weg zum nächsten Arzt und zum Einkauf beschwerlich wird. Müssen Sie Ihre geliebte Wohnung schweren Herzens verlassen, ist die Vermietung eine tragfähige Alternative zum Verkauf.
Die Mieteinnahmen können Sie nutzen, um eine altersgerechte Wohnung zu finanzieren, die Ihren veränderten Ansprüchen entspricht, und auf diese Weise ein selbstbestimmteres Leben führen. Zugleich bleibt Ihnen die Immobilie als Vermögenswert erhalten. Entscheiden Sie sich zu einem späteren Zeitpunkt doch für einen Verkauf, sind Sie flexibel: Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) tritt ein Käufer in das laufende Mietverhältnis ein, sodass sich eine vermietete Wohnung jederzeit veräußern lässt. Für die Vermietung selbst benötigen Sie einen gültigen Energieausweis, den wir bei Bedarf über einen zertifizierten Energieberater für Sie beschaffen.
Möchten Sie sich über die Möglichkeiten Ihrer Wohnungsvermietung in Leverkusen beraten lassen, freuen wir uns auf Ihren Anruf. Gerne unterstützen wir Sie zusätzlich bei der Suche nach einer neuen, altersgerechten Immobilie.
Häufige Fragen zur Wohnungsvermietung im Alter in Leverkusen
Lohnt sich die Vermietung der Wohnung in Leverkusen im Alter?
Ob sich die Vermietung lohnt, entscheidet das Verhältnis aus Mieteinnahmen und Bewirtschaftungsaufwand, und genau das rechnet Ihnen AKZEPTA Immobilien vor Ihrer Entscheidung durch. Als tragfähig gilt eine Vermietung meist dann, wenn die Wohnung eine Mietrendite von rund vier Prozent erreicht und Sie nicht kurzfristig auf das gebundene Kapital angewiesen sind.
Anders sieht es aus, wenn Sie Liquidität für Pflege oder altersgerechtes Wohnen benötigen oder die Wohnung klein ist, hohen Bewirtschaftungsaufwand verursacht und nur eine niedrige Miete trägt – dann kann ein Verkauf die sinnvollere Wahl sein. Wir erstellen für Sie eine kostenlose Wirtschaftlichkeitsrechnung, in der Mieteinnahmen, laufende Kosten und Ihre steuerliche Situation zusammengeführt werden. So erkennen Sie klar, welcher Weg zu Ihrer Lebensplanung passt, und entscheiden auf einer belastbaren Grundlage.
Wie lässt sich der Aufwand der Vermietung in Leverkusen gering halten?
Den Verwaltungsaufwand können Sie nahezu vollständig abgeben, sodass Ihnen die laufende Betreuung Ihrer Wohnung erspart bleibt. Am wirkungsvollsten ist eine professionelle Hausverwaltung, die Nebenkosten abrechnet, Reparaturen koordiniert und als Ansprechpartner für den Mieter dient.
Noch weiter reicht unser komplettes Mietmanagement: Wir suchen und prüfen den Mieter, schließen den Vertrag, übergeben die Wohnung und kümmern uns anschließend um alle Anliegen, die im Mietverhältnis entstehen. Auch die jährliche Abrechnung der Betriebskosten nach BetrKV nehmen wir Ihnen ab, damit umlagefähige Positionen korrekt und fristgerecht auf den Mieter umgelegt werden. Wünschen Sie sich möglichst wenig Berührung mit der Verwaltung, stimmen wir den Umfang unserer Leistungen genau auf Ihre Bedürfnisse ab. Auf diese Weise behalten Sie die Mieteinnahmen, ohne die damit sonst verbundene Arbeit selbst tragen zu müssen.
Was bedeutet Nießbrauch für Vermieter in Leverkusen?
Beim Nießbrauch übertragen Sie das Eigentum an der Wohnung, behalten sich jedoch ein lebenslanges Wohn- oder Mietrecht vor – eine Gestaltung, zu der AKZEPTA Immobilien Sie gemeinsam mit Notar und Steuerberater berät. Sie können also weiterhin die Mieteinnahmen beziehen oder selbst in der Wohnung bleiben, obwohl Sie nicht mehr Eigentümer sind.
Weil das vorbehaltene Recht den Wert für den Erwerber mindert, fällt der Kaufpreis deutlich niedriger aus als bei einem regulären Verkauf, je nach Alter und Gestaltung um etwa dreißig bis fünfzig Prozent. Besonders geeignet ist diese Lösung für die Übertragung an die eigenen Kinder, weil sich damit Vermögen frühzeitig weitergeben und zugleich Ihre Versorgung im Alter absichern lässt. Wir prüfen mit Ihnen, ob der Nießbrauch zu Ihrer familiären und steuerlichen Situation passt, und bringen die passenden Fachleute für die Vertragsgestaltung zusammen.
Wie sichere ich meine Mieteinnahmen bei Pflegebedürftigkeit in Leverkusen?
Absichern lässt sich das über eine rechtzeitig erteilte Vorsorgevollmacht und Bankvollmacht zugunsten einer Vertrauensperson. Diese kann im Fall der Pflegebedürftigkeit Verträge abschließen, Mieten verwalten und mit Ihrem Mieter korrespondieren, ohne dass der laufende Betrieb Ihrer Vermietung ins Stocken gerät.
Fehlt eine solche Vollmacht, muss bei einer Demenzerkrankung erst ein Betreuer bestellt werden, was deutlich umständlicher ist und wertvolle Zeit kostet, in der Mietangelegenheiten unbearbeitet bleiben. Wir empfehlen Ihnen daher, diese Vollmachten frühzeitig anzulegen, auch wenn im Moment noch alles reibungslos funktioniert – Vorsorge wirkt nur, wenn sie vor dem Ernstfall geregelt ist. Auf Wunsch verweisen wir Sie an einen Notar, der die Vollmachten rechtssicher aufsetzt, sodass Ihre Mieteinnahmen auch dann verlässlich weiterfließen, wenn Sie sich selbst nicht mehr kümmern können.
Wie lässt sich ein Pflegeplatz mit Mieteinnahmen in Leverkusen finanzieren?
Ein hochwertiger Pflegeplatz verursacht erhebliche monatliche Kosten, von denen die Pflegekasse nur einen Teil trägt, sodass ein spürbarer Eigenanteil verbleibt – und hier setzt AKZEPTA Immobilien mit Ihnen an. Laufende Mieteinnahmen aus Ihrer vermieteten Wohnung können einen erheblichen Teil dieses Eigenanteils dauerhaft abdecken.
Wie weit die Miete den monatlichen Eigenanteil deckt, hängt von der Höhe der Einnahmen und den Kosten der gewählten Einrichtung ab; in vielen Fällen trägt die Wohnung einen wesentlichen Beitrag. Verfügen Sie über weiteres Vermögen, empfehlen wir eine ganzheitliche Finanzplanung mit einem Vermögensverwalter, in der die Wohnung nur ein Baustein neben Rente, Rücklagen und Versicherungen ist. So stellen Sie sicher, dass die Pflege verlässlich finanziert bleibt, ohne dass Sie Ihre Immobilie kurzfristig veräußern müssen, und behalten Ihren Handlungsspielraum.
Was geschieht mit der vermieteten Wohnung im Erbfall in Leverkusen?
Im Erbfall geht die Wohnung mit sämtlichen Mietverträgen auf die Erben über, die damit in die Rolle des Vermieters eintreten und alle Rechte und Pflichten übernehmen. Das bestehende Mietverhältnis läuft unverändert weiter, sodass die Mieteinnahmen ohne Unterbrechung den Erben zufließen.
Steuerlich ist vermieteter Wohnraum begünstigt: Bei der Erbschaftsteuer wird ein zehn Prozent Abschlag auf den Verkehrswert gewährt. Wer früher plant, kann die Wohnung bereits zu Lebzeiten per Schenkung mit vorbehaltenem Nießbrauch übertragen und dabei die Freibeträge nutzen, die sich alle zehn Jahre erneuern. Wir bringen Sie mit erfahrenen Steuerberatern und Notaren zusammen, damit die Übertragung Ihrer Wohnung zu Ihrer familiären Situation passt und unnötige Belastungen für Ihre Erben von vornherein vermieden werden.
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